第778章 冻结 二合一

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香江金融危机已经落下帷幕，但香江人还来不及高兴，一场与他们更加切身相关、也更巨大的风暴已经席卷而来。
　　
　　楼市真的崩盘了。
　　
　　楼市的崩盘和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和时间性。
　　
　　很多人都说，当买菜大妈都开始买房的时候，就是崩盘的信号了。
　　
　　其实这完全是马后炮，从这点上根本看不出楼市是否会崩盘。
　　
　　地产是非常复杂的产业，是否会崩盘取决于很多因素，但纵观百年以来的地产市场，在崩盘前至少都有两个信号：金融高杠杆和单位成本超过居民可承受最大值。
　　
　　是的，这里不提复杂的经济逻辑和崩盘的根本原因，只说浅显的信号，当出现什么信号时，就意味着快崩了。
　　
　　无论是1926年的弗罗里达大崩盘，还是1991年东瀛泡沫破灭，更或是目前的香江及日后的美国，在崩盘前，都符合这两点特性。
　　
　　先说高杠杆，房地产行业的金融属性远大于其实体属性，所谓金融高杠杆，一方面是指地产商融资的金融杠杆，另一方面是指购房者买房所使用的金融杠杆。
　　
　　无论在世界任何一个国家，地产商开发的楼盘，大多使用的都不是自己的钱，而是银行、金融机构、投资理财产品的钱。
　　
　　但纵使如此，每个地产商的杠杆率也都是不同的。自有资金实力强、财务稳健、比较谨慎的公司可能只有百分之三四十的负债率，而那些步子迈得比较大，狂飙突进的公司，其借来的钱可能数十倍于自有资金。
　　
　　购房者的高杠杆就更好理解了，我们熟悉的按揭或者公积金贷款，都属于金融杠杆的一部分。
　　
　　如果购房者的首付能在三成或以上，其余按揭的方式来购房，其实并不算是高杠杆。
　　
　　怕就怕“二按”。
　　
　　“二按”，顾名思义，就是二次按揭，比如一次按揭首付两成，但经过二次按揭，可能只用百分之五的首付就能买下一套房子。
　　
　　剩下的百分之九十五呢？当然都是银行出了。相当于找几个不同的银行，借出了百分之九十五的钱来购买一套房子，杠杆率达到1900%。
　　
　　如果再算上利息，呵呵，只怕3000%都打不住。
　　
　　所谓杠杆，通俗来说，就是借钱。
　　
　　而借钱，是要付利息的。
　　
　　对地产商来说，利率在12-15%左右的借款，已经算是非常不错的融资成本。很多地产商甚至会以25%以上的利率进行融资，融资杠杆更是高达1000%-2000%，可想而知，如果一旦成交量萎缩，最先倒闭的就是这些地产商。
　　
　　而对于购房者来说，虽然按揭利率较低，但他们毕竟只支付了5%的首付。如果房价维持上涨态势还好，但要是房价开始下跌，哪怕只是跌掉5%，他们都会变成负资产者。银行会立刻要求其补足抵押资金，否则便会收房拍卖。
　　
　　高杠杆，不止意味着高风险，更意味着一旦崩盘，危害会以杠杆的倍数扩大，造成更加严重的经济危机。经济原理都是互通的，这也是为什么ltcm仅仅只损失了四十亿美元，美联储便如临大敌，甚至亲自出手救助的原因。
　　
　　如果只是高杠杆，并不意味着一定会崩盘，毕竟在楼市的成长阶段，杠杆率也同样很高。但如果楼面单位价格同时超过了居民可承受能力，情况就非常危险了。
　　
　　东瀛泡沫危机破灭前，整个东京的房屋总价值超过美国土地的总和，也就是说，卖掉东京，可以买下整个美国，这显然是不正常的，也超出了东京乃至整个东瀛的购买能力极限。
　　
　　所谓购买能力的极限，在按揭的情况下，也可以理解为还款能力的极限。
　　
　　拿香江来举例子，现在香江家庭收入中位数约一万八千港币左右。假如香江房价是三万港币一平米，首付两成的情况下，买一套50平米左右的公寓，需要掏出三十万港币的首付，剩下120万港币贷款20年，按现在2.5的按揭利率，每月大约需要还款5000港币左右。
　　
　　这么看起来，至少在三万一平这个价格上，香江人还能承受得起，虽然生活质量受到一些影响，但至少负担这笔贷款，问题还不算太大。
　　
　　但如果房价到了五万一平呢？
　　
　　除了首付变成五十万，每月的还款额一下子就涨到了一万一千港币！占家庭收入的61%！只剩下七千块维持一家老小的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些小病小灾，可能某一个月的流动性就会出现问题了。
　　
　　如果到了八万一平呢？首付八十万可能就会榨干整个家庭几十年的积蓄，贷款的三百二十万每月还款额就会高达一万八千港币！
　　
　　到了这个程度，一般老百姓家庭每个月不吃不喝，才能还上这笔贷款。
　　
　　而现在，香江楼市部分地区超过两万一尺，相当于每平米十九万！而这些地区，还不是什么非常好的地段，很多都是以前的烂泥塘，根本没有什么投资价值。
　　
　　这样一来，虽然还有一小部分笃信房价会继续上涨的买主继续买房，但大多数人想买也买不起了，于是成交量就会下跌。
　　
　　所有商品都是如此，如果成交量保持增长态势，即使价格一路上涨，短时间内风险也不是很大。但如果成交量开始下降，这时就一定要提起注意了。
　　
　　而在去年11月，香江新建房屋成交量和二手房成交量与去年同期相比，同比下跌百分之二十三。
　　
　　看似只是下降了百分之二十，但对楼市的压力来说，可不只是百分之二十这么简单。
　　
　　房屋竣工面积越来越高，除非成交量仍能维持原本的增长率，否则对于开发商来说就意味着运营压力的增加。房地产本质是资金密集型产业，快速销售回款是企业的命脉。
　　
　　在这种情况下，为了尽快卖房回款，开发商必然会调低新开楼盘的销售价格或采用各种赠送优惠的方式吸引购房者，构成实质的房价下跌。
　　
　　房价一旦不涨，甚至开始下跌，购房者的持币观望态势会更加明显。
　　
　　这时，再加上地产公司的高融资杠杆和一定比例的“二按”购房者，市场压力已经积蓄到一个极限，可能只需要一根火柴，轰的一声，整个市场变回崩盘。
　　
　　亚洲金融危机，就是这根火柴。
　　
　　短短的五个月时间，香江楼市经历了“房价飙升”、“一房难求”、“有价无市”几个阶段，到了前两个月，哪怕房价还在上涨，成交量的萎缩趋势也已经非常明显。
　　

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